Odbiór mieszkania lub domu od Dewelopera – jak Deweloperzy bajerują klienta

Właściciel przychodzi do lokalu, wręcza Deweloperowi kosz owoców dziękując, że wybudował mu dom. Rozgląda się, mówi że jest wspaniale i wychodzi podpisać protokół wydania lokalu bez wpisywania żadnych wad. Ach, tak wygląda idealny odbiór lokalu dla Dewelopera 😊 Dlaczego?

Wpisanie każdej wady do protokołu odbioru generuje ciąg pracy kilku, czasem nawet kilkunastu osób. Przedstawiciel Dewelopera musi zgłosić wadę do odpowiedniego podwykonawcy. Podwykonawca musi przyjechać zobaczyć wadę, przyjąć ją lub odrzucić - jeżeli przyjmie to przyjechać ponownie i ją usunąć. Przedstawiciel musi sprawdzić usunięcie i umówić się z klientem na podpisanie protokołu usunięcia wady. Oczywiście w różnych firmach wygląda to inaczej. Deweloper nie ma obowiązku podpisania protokołu usunięcia wad, czy też nie musi mieć podwykonawców. Często posiada on swoich pracowników (lub jest Wykonawcą Generalnym co upraszcza sprawę). Nawet jeżeli za wadę odpowiada w całości podwykonawca to i tak pracownik Dewelopera musi poświęcić czas na zgłoszenie jej do podwykonawcy i wykonać szereg innych czynności co generuje koszty. Jedno jest pewne – zgłoszona wada oznacza dodatkową pracę… A, że każdy woli jak pracy jest mniej, niż więcej to i Deweloperzy szukają sposobów jak ciąć koszty również na odbiorach.

Ok. Fajnie. No i co?

Wada, zgodnie z art. 556 Kodeksu Cywilnego, jest to niezgodność towaru z zawartą umową. A usterka? Usterka nie posiada definicji prawnej. Potocznie uznaje się ją za synonim drobnej wady. I faktycznie w świecie budowlanym, my fachowcy rozróżniamy w pewien sposób te dwa pojęcia. Tym bardziej, że wada fonetycznie brzmi złowrogo… a usterka? Pff, wyklepie się 😉

Moje rozmowy na ten temat z przedstawicielami Dewelopera wyglądają najczęściej tak:

Karolina: „ Proszę wpisać do protokołu wadę – uszkodzona listwa przyszybowa w oknie(…)”

Deweloper: „To nie jest wada, to usterka”

Karolina: „Ok, ale proszę wpisać”

Deweloper: (wzdechnięcie)…(odgłos pisania długopisem po kartce).

Nie zmienia to kompletnie nic. Zarówno wadę jak i usterkę Deweloper ma obowiązek wpisać do protokołu podczas odbioru lokalu. Więc ta rozmowa jest zbędna, ale ma pokazać właścicielowi, że to nie jest wada, to jest usterka – coś mniej strasznego 😉Jest to zatem zabieg czysto marketingowy.

Niestety, może być to prawda, a może to być zdanie wypowiedziane, aby odwieść właściciela od zgłoszenia wady do protokołu. Przez lata zajmowałam się wydaniami lokali z ramienia Dewelopera i nie raz faktycznie takie zdanie padło z moich ust. Jednak z ręką na sercu mogę powiedzieć, że zawsze tylko w sytuacjach prawdziwych. Na przykład jakich? Nieprawidłowo zatarty tynk elewacyjny na ścianie zewnętrznej w jednym miejscu. Wada/usterka, której nie da się usunąć bez poprawy całej ściany. Jeżeli chce się to zrobić faktycznie miejscowo, to na 100% wyjdzie gorzej, niż jest. Oczywiście jest to kolejne uproszczenie gdyż wszystko zależy od konkretnej wady i umiejętności fachowców do naprawy elewacji.

Często zdarza się jednak, że podczas odbioru to zdanie pada tylko po to, aby zmniejszyć ilość wad wpisanych do protokołu. Brudne okna? Nie da się doczyścić, a co jeżeli podczas mycia się porysują? Porysowany parapet? Nie da się nic zrobić, można tylko miejscowo uzupełnić rysę co pozostawi ślad w miejscu poprawki. Okna można najpierw spłukać z kurzu, piasku i dopiero myć je mechanicznie. Nie musi zatem dojść do ich porysowania. Wymaga to jednak narzędzi i czyjejś pracy. Parapet można przemalować w całości i wcale nie jest to proces zbyt kosztowny oraz czasochłonny.

Żeby rozróżnić czy faktycznie da się coś zrobić lub nie, i w jaki sposób to wykonać, żeby było to ekonomiczne dla Dewelopera i satysfakcjonujące dla właściciela, potrzeba już wiedzy i doświadczenia w pracach budowlanych. Niestety nie ma lepszego rozwiązania.

Co jeżeli faktycznie jest jakaś wada, której nie da się usunąć w sposób ekonomiczny i satysfakcjonujący? Zawsze można porozmawiać o rekompensacie finansowej.

Na jednym z moich odbiorów mieliśmy sytuację w której „słupy balkonowo-tarasowe” były zarysowane. Powierzchnia nie była uszkodzona, nie było zatem mowy o ich późniejszej korozji, ale zarysowania były widoczne i nieestetyczne. Ich wymiana zajęłaby sporo czasu i wygenerowała dodatkowe koszty dla Dewelopera. Więc zaproponowałam Deweloperowi i właścicielowi segmentu inne rozwiązanie – rekompensatę finansową, za którą właściciel zakupi sobie donicę i kwiaty, tak aby zasłoniły zarysowania. Obie strony przystały na takie rozwiązanie. Rysy zostały ukryte, a Deweloper wydał ułamek tego co mógłby wydać.

Wrrr… Niestety takie sformułowania zdarzają mi się zbyt często podczas odbiorów. Ustawa deweloperska (Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) mówi jasno, że podczas wydania lokalu właściciel ma prawo zgłosić wady do protokołu odbioru. Koniec kropka.

Wracając do definicji wady, czyli niezgodności towaru z umową. Za wadę można uznać wszystko co jest niezgodne z umową/prospektem i innymi dokumentami, które otrzymaliśmy od Dewelopera. Oczywiście Deweloper ma prawo uznać wadę za bezzasadną, również podczas odbioru. Jednak wada musi być wpisana do protokołu! W praktyce przedstawiciel Dewelopera ma obowiązek wpisać wszystko co nam się podoba (w tej sytuacji raczej nie podoba). Czy później w ustosunkowaniu do wad uzna je za bezzasadne, to inna historia.

Aaaa, no tak… Tylko czy projektant jest dla mnie stroną? O ile nie ja podpisywałem z nim umowę na projekt domu to chyba nie? Za wszelkie wady zarówno fizyczne jak i prawne odpowiada sprzedający (Kodeks Cywilny), w tej roli Deweloper. Nie może on zatem stwierdzić, że to nie on jest winny, bo tak zaprojektował projektant. Jeżeli coś jest wykonane niezgodnie z prawem, normami, umową itp. to niestety, ale cała odpowiedzialność spada na Dewelopera. Przynajmniej w relacji właściciel-sprzedawca. Sam Deweloper może dochodzić swoich praw od projektanta, ale nie interesuje to już samego właściciela.

Prawo budowlane po to wskazuje różne funkcje budowlane na budowie, aby zminimalizować ryzyko różnych wad. Od "wyłapywania" tego typu błędów powinien być Kierownik Budowy, Nadzór Inwestorski oraz projektant sprawujący nadzór autorski. Jak jest w praktyce? Jak widać różnie…

Karolina: „Ok, Pani właściciel mierzy ściany, Pan właściciel sprawdza łatą geometrię ścian, a ja sprawdzę zgodność z projektem, tyko hop, hop, bo mamy jeszcze 3 minutki”

Wyobrażacie to sobie? Ok, kawalerkę może i da się sprawdzić w 45 minut, jeżeli zakasa się rękawy, ale dom 150 m2? Wierzcie mi, że zdarzają się Deweloperzy, którzy potrafią nakładać takie dziwne, nierzeczywiste ramy czasowe na odbiór mieszkania…

Co w takiej sytuacji? Najczęściej mała sprzeczka z przedstawicielem Dewelopera. Dlaczego dają tak mało czasu? Bo czym mniej czasu tym mniej wad, bo nie wyłapie się wszystkiego. A bo im mniej czasu na jeden odbiór, tym więcej odbiorów można wykonać w jeden dzień. Dwoma słowami: oszczędności finansowe.

Nie ma przepisu prawnego, który mówiłby o tym ile czasu ma trwać odbiór. Ale z logicznego punktu widzenia i praktyki czas jaki powinien być przeznaczony to od 1,5-2,5 h w zależności od wielkości lokalu lub domu jednorodzinnego.

I na koniec mój ulubiony tekst, który również niestety pada zbyt często z ust przedstawicieli Deweloperów, a który jest całkowicie sprzeczny z przepisami prawnymi. Zgodnie z ustawą deweloperską, Deweloper zaprasza właściciela na wydanie lokalu. Właściciel może nie odebrać lokalu w sytuacji jeżeli w lokalu występuje wada istotna, a Deweloper na miejscu ustosunkuje się do zgłoszenia uznając ją za bezzasadną. Więcej przypadków na brak odbioru przepisy nie przewidują, a na pewno odbioru nie może odmówić Deweloper, który wcześniej zaprosił nas na ten odbiór.

Więc o co tu chodzi? Znowu o to, żeby zmusić właściciela do tego by nie wpisywał żadnych wad do protokołu wydania lokalu.

A jak nie wiadomo o co chodzi, to chodzi o pieniądze...

Deweloperzy często również tłumaczą się tym, że nie wydają kluczy po to, żeby właściciel nie rozpoczął prac wykończeniowych i nie utrudnił im lub nawet uniemożliwił usunięcia wad. Jednak w przypadku wad nieistotnych powinno to się odbyć tak, że deweloper wydaje klucze i umawia termin usunięcia wad. Do momentu usunięcia wad właściciel ma obowiązek udostępnić lokal oraz umożliwić usunięcie tych wad deweloperowi. Istnieje również możliwość pozostawienia Deweloperowi jednego zestawu kluczy do momentu usunięcia wszystkich wad, tak abyśmy nie musieli za każdym razem przyjeżdżać i otwierać drzwi gdy zjawia się ktoś odpowiedzialny za usunięcie danej wady.

W relacjach konsument-Deweloper należy zatem przede wszystkim zachować czujność oraz znać przepisy prawne. Jeżeli sami nie czujemy się na siłach, zawsze można skorzystać z pomocy specjalisty od odbioru nieruchomości. W Pink Helmet specjalizujemy się w odbiorach lokali oraz domów jednorodzinnych pod względem technicznym, ale również prawnym. Jako były pracownik Działu Serwisu u Dewelopera, wiem na co zwrócić uwagę podczas odbioru, jakie są „zagrywki” Deweloperów i w jakim celu są stosowane. Wiem, co mogę wynegocjować dla klienta. Jako, że Pink Helmet zajmuje się również pracami wykończeniowymi i remontowymi, wiem jakie wady „odpuścić” Deweloperowi bo i tak zostaną usunięte na etapie prac wykończeniowych, a jakie spowodują większe koszty wykończenia lokalu. Działamy na terenie Piaseczna, Warszawy i okolic 😊