Porysowane okno podczas odbioru technicznego mieszkania lub domu - normy, odbiory, usuwanie wad

Zarysowania na szybach i ramach okien zdarzają się bardzo często podczas odbiorów mieszkań od deweloperów. Zarysowania w większości przypadków stanowią jedynie problem estetyczny. Z jednej strony to dobrze, gdyż pozostawienie takiej rysy nie spowoduje pęknięcia okna ani innych „grubszych” problemów, z drugiej jednak strony są osoby, które nie będą mogły spać wiedząc, że ta rysa tam jest… Jednak tak jak w przypadku innych elementów budynku tj. tynki, posadzki tak i w przypadku pakietów szybowym istnieją normy, które jasno określają czy dana rysa jest wadą, czy też nie. A jak wiemy deweloper odpowiada jedynie za wady nieruchomości, a nie za wszystko co może nam się nie spodobać.

W celu wykonania odbioru stolarki okiennej okna powinny być umyte i czyste, tak aby móc poddać je ocenie wizualnej. Niestety w praktyce bardzo rzadko deweloperzy przygotowują w ten sposób lokal do odbioru. Zabrudzone okna uniemożliwiają rzetelną ocenę stanu stolarki, a to uniemożliwia odbiór tej części budynku. Czy Nabywca może w takiej sytuacji odmówić odbioru kluczy? Moim zdaniem nie. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177) czyli tzw. Ustawa Deweloperska, jasno wskazuje, że Nabywca może odmówić odbioru lokalu jeżeli w lokalu występuje wada istotna. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.

Moim zdaniem brak możliwości sprawdzenia stanu okien pod względem zarysowań, wytrąceń w szkle, przebarwień czy np. ciał obcych w pakiecie nie jest wadą istotną. Co zatem zrobić w takiej sytuacji? Należy zapisać w protokole odbioru, że na dzień przekazania lokalu niemożliwa była ocena przeszkleń z winy dewelopera i, że ocena taka odbędzie się po wyczyszczeniu okien. Wyczyszczone przez kogo? Nabywcę czy dewelopera? Najlepiej dewelopera, gdyż często okna zabrudzone są klejami, piankami, tynkami, pyłem i kurzem. Już samo ich doczyszczanie może powodować zarysowania. Tym bardziej, jeżeli nie mamy pod ręką odpowiednich środków czyszczących i sprzętu.

Normą do odbioru okien jest norma PN-EN 1279-1 „Szkło w budownictwie Szyby zespolone izolacyjne Część 1: Postanowienia ogólne, opis systemu, zasady substytucji, tolerancje i jakość wizualna”. To według tej normy dokonuje się oceny rys i uszkodzeń w pakietach szybowych.

Poniżej przedstawione zostały normowe warunki obserwacji szyb:

- szyby należy badać w świetle przechodzącym, a nie odbitym;

- ocenę dokonuje się w warunkach rozproszonego światła dziennego (np. zachmurzone niebo), bez bezpośredniego światła słonecznego lub sztucznego oświetlenia;

- szyby należy oceniać z odległości min. 3 m, pod kątem możliwie prostopadłym do powierzchni szkła.

Szyba dzielona jest na obszary – obrzeże szyby o szerokości 5 cm wokół pakietu szybowego (strefa brzegowa) oraz strefę główną (środkową). Pod względem oceny dopuszczalnej ilości wad liniowych bierze się pod uwagę długość rys.  W linii brzegowej mogą pojawić się rysy i są one dopuszczalne jeżeli długość poszczególnych wad nie przekracza 30 mm a suma długości poszczególnych wad nie przekracza 90 mm. W strefie głównej natomiast rysa maksymalnie może mieć 15 mm, a suma długości poszczególnych rys nie może przekraczać 45 mm.

Trzeba natomiast pamiętać, że powyższe odnosi się do podwójnego pakietu szybowego – dozwoloną liczbę niezgodności należy zwiększyć o 25% na każdy dodatkowy komponent szklany.

Jeżeli na podstawie obserwacji zauważyliśmy rysę w pakiecie szybowym i według normy można zakwalifikować ją jako wadę to idąc tokiem Kodeksu Cywilnego (Dział II Rękojmia za wady), może rościć od Dewelopera:

- wymianę pakietu szybowego na wolny od wad;

- naprawę pakietu szybowego (poprzez polerowanie);

- obniżenie ceny nieruchomości (również rekompensatę finansową).

Jeżeli rysa jest płytka i znajduje się po wewnętrznej lub zewnętrznej stronie pakietu szybowego to bez większego problemu można taką rysę wypolerować. Polerowanie odbywa się na zasadzie podobnej do polerowania szyb i reflektorów w samochodach.

Jeżeli natomiast rysa jest głęboka polerowanie może spowodować efekt soczewki w szkle co jest niedopuszczalne. Zarówno w tym przypadku jak i w przypadku rys i innych uszkodzeń będących wadą wewnątrz pakietu szybowego pakiet szybowy należy wymienić na wolny od wad.

Jeżeli rysa kwalifikuje się jako wada, ale w sumie nasze poczucie estetyki nie jest zaburzone możemy zawsze rozmawiać z deweloperem o obniżeniu ceny, a raczej przy takich sprawach – rekompensacie finansowej na wadę. Jest to jednak rozwiązanie całkowicie polubowne, na które muszą zgodzić się obie strony, i z zasady być korzystne dla obu stron.

Najczęściej rysy na ramie okiennej (skrzydle, ościeżnicy) usuwa się za pomocą tzw. systemów naprawczych, w skład których wchodzą różnego rodzaju woski i markery. Ze względu na koszty oraz utrudnienia techniczne rzadko wymienia się całe skrzydła, a już prawie nigdy ościeżnice. Wszystko zależy jednak od konkretnego przypadku.

Pink Helmet specjalizuje się w odbiorach technicznych mieszkań i domów od deweloperów. Wśród swoich usług oferuje również sprawdzenie stanu technicznego stolarki okiennej i drzwiowej zgodnie z obowiązującymi normami, prawem oraz sztuką budowlaną. Pink Helmet działa na terenie Piaseczna, Warszawy i okolic.