Odbiór techniczny mieszkania i domu – czy zawsze da się sprawdzić stan nieruchomości podczas odbioru?

Decydując się na profesjonalny odbiór techniczny mieszkania lub domu, chcemy przede wszystkim dowiedzieć się, w jakim stanie znajduje się nieruchomość i czy została wykonana prawidłowo. Podczas odbioru można wykryć wiele wad – od krzywych tynków, uszkodzeń stolarki czy nieprawidłowo wykonanych posadzek, aż po problemy z instalacjami. Niestety nie oznacza to, że zawsze można sprawdzić i wychwycić wszystkie wady budowlane.

Odbiór jest badaniem w dużej mierze nieinwazyjnym. Nie możemy rozkuwać ścian i posadzek, demontować zabudowanych elementów ani zaglądać do instalacji ukrytej w przegrodach. W Pink Helmet nie podejmujemy się również mycia lub nawet przecierania stolarki okiennej i drzwiowej lub parapetów zewnętrznych z zabrudzeń budowlanych gdyż łatwo je przy tym porysować i uszkodzić mechanicznie. Czasami ograniczeniem jest również stan samej nieruchomości – brak prądu lub wody, nieuruchomione ogrzewanie czy warunki atmosferyczne uniemożliwiające wykonanie miarodajnego badania termowizyjnego.

Nie oznacza to jednak, że takich elementów podczas odbioru w ogóle nie kontrolujemy. Sprawdzamy je w takim zakresie, w jakim pozwalają na to warunki, dostępność oraz zastosowane metody pomiarowe. Dobrą praktyką może okazać się w takim przypadku zgłoszenie podczas odbioru do protokołu brak możliwości weryfikacji danych elementów nieruchomości.

W tym artykule pokażemy, co można zweryfikować podczas odbioru technicznego mieszkania lub domu, a gdzie pojawiają się ograniczenia, o których kupujący powinien wiedzieć.

Celem odbioru technicznego jest przede wszystkim sprawdzenie stanu nieruchomości przed jej przejęciem oraz wykrycie możliwie największej liczby nieprawidłowości na etapie, na którym można zgłosić je deweloperowi. Największy nacisk należy przy tym położyć na wady mechaniczne, których zgłoszenie po odbiorze kluczy może okazać się bezcelowe gdyż z zasady nie będzie można rozstrzygnąć kto jest winny powstania danej wady.

Podczas odbioru sprawdzamy m.in. wykonanie ścian, tynków i posadzek, stolarkę okienną i drzwiową, balkony i tarasy, a także dostępne elementy instalacji. Staramy się sprawdzić możliwie jak najwięcej elementów przed rozpoczęciem prac wykończeniowych.

Profesjonalny odbiór techniczny nie polega jednak na stworzeniu klientowi wrażenia, że po kilkugodzinnej kontroli można zagwarantować prawidłowość każdego elementu budynku.

Równie ważne jak znalezienie usterek jest określenie, czego w danych warunkach nie można było jednoznacznie zweryfikować.

Wentylacja jest bardzo dobrym przykładem instalacji, której ocena wymaga spojrzenia na coś więcej niż obecność kratki wentylacyjnej.

Podczas odbioru sprawdzamy rozmieszczenie dostępnych elementów instalacji, możliwość nawiewu i przepływu powietrza pomiędzy pomieszczeniami oraz działanie punktów wywiewnych. W przypadku wentylacji grawitacyjnej możemy również sprawdzić występowanie ciągu w dostępnych kanałach.

Istotne jest przy tym spojrzenie na wentylację jako na cały system wymiany powietrza. Powietrze powinno mieć możliwość napływu do pomieszczeń, przepływu przez mieszkanie lub dom, a następnie usunięcia przez przeznaczone do tego kanały.

W trakcie odbiorów możemy spotkać się m.in. z brakiem ciągu, ciągiem wstecznym, nieprawidłowym rozmieszczeniem elementów wentylacji czy rozwiązaniami, które mogą zaburzać prawidłowy przepływ powietrza.

Czy wynik takiego sprawdzenia jest ostateczny? Nie zawsze. Na działanie wentylacji – szczególnie grawitacyjnej – wpływają m.in. różnica temperatur pomiędzy wnętrzem a otoczeniem, warunki atmosferyczne, szczelność budynku oraz sposób doprowadzenia powietrza. W okresie letnim gdy temperatury na zewnątrz i wewnątrz lokalu są praktycznie takie same wentylacja grawitacyjna ma niestety prawo (wynikające z zasad fizyki) nie działać lub działać nieprawidłowo. W okresie tym sprawdzanie zatem instalacji anemometrem jest bezcelowe. Wynik uzyskany podczas odbioru pokazuje przede wszystkim działanie instalacji w warunkach występujących w momencie badania. Nie zawsze pozwala przewidzieć jej zachowanie w każdych warunkach późniejszego użytkowania.

Zakres kontroli instalacji elektrycznej zależy przede wszystkim od tego, czy w nieruchomości podczas odbioru dostępne jest zasilanie i czy na punktach elektrycznych został zamontowany osprzęt (włączniki i gniazda).

Jeżeli prąd jest podłączony, możemy sprawdzić działanie dostępnych gniazd i punktów elektrycznych, oraz obecność napięcia. Ocenie podlega również rozdzielnica elektryczna oraz jakość i kompletność zamontowanego osprzętu. Niezależnie od tego czy lokal jest podłączony do sieci elektrycznej czy też nie możemy zweryfikować rozmieszczenie i ilość punktów elektrycznych odnosząc się do projektu/rzutu lokalu.

Dość duże ograniczenia dotyczą instalacji wodno-kanalizacyjnej. Podczas odbioru nie puszcza się wody z instalacji gdyż fizycznie nie bardzo jest taka możliwość. Można zatem zweryfikować wszystko to co jest widoczne, a więc np. czy wykonano punkty w projektowanych miejscach, czy punkty są wykonane na odpowiednich wysokościach, czy nie obserwuje się wycieków wody itp.

W przypadku centralnego ogrzewania wiele zależy od rodzaju zastosowanej instalacji oraz tego, czy system pracuje podczas odbioru. Możemy sprawdzić dostępne elementy instalacji, sposób zamontowania grzejników, rozdzielaczy czy sterowników. Nie zawsze jesteśmy jednak w stanie potwierdzić, że cały system działa prawidłowo.

Szczególnym przypadkiem jest ogrzewanie podłogowe. Znaczna część instalacji znajduje się pod posadzką, a więc jest dla nas niewidoczna. Jeżeli ogrzewanie jest uruchomione i istnieją odpowiednie warunki, kamera termowizyjna może pomóc w ocenie rozkładu temperatury na powierzchni podłogi. Jeżeli jednak system nie pracuje, taka kontrola nie będzie możliwa. Nie oznacza to automatycznie, że instalacja jest wadliwa. Oznacza jedynie, że jej prawidłowego działania nie można było potwierdzić podczas konkretnego odbioru.

Kamera termowizyjna pozwala zobaczyć różnice temperatur na powierzchniach przegród i może pomóc w lokalizowaniu miejsc wymagających dokładniejszej analizy.

Nie oznacza to jednak, że termowizję można skutecznie wykonać zawsze. A wręcz przeciwnie. Badanie termowizyjne przegród budowlanych można przeprowadzić przy ściśle określonych warunkach pogodowych (w skrócie zimą, lub w przypadku dachu lub okien dachowych również latem). Kamera termowizyjna nie jest urządzeniem, które automatycznie „widzi przez ściany”. Rejestruje rozkład temperatury powierzchni, a uzyskany obraz trzeba jeszcze prawidłowo zinterpretować.

Jeżeli więc warunki podczas odbioru nie pozwalają na miarodajne badanie, nie można na tej podstawie stwierdzić, że w budynku nie występują mostki termiczne.

To kolejny przykład sytuacji, w której ograniczenie metody pomiarowej nie powinno być mylone z potwierdzeniem braku wady.

Największym ograniczeniem odbioru technicznego są elementy, do których po zakończeniu budowy nie mamy już bezpośredniego dostępu.

Pod tynkami, posadzkami, okładzinami czy zabudowami znajdują się przewody elektryczne, rury, elementy ogrzewania podłogowego, warstwy izolacyjne i wiele innych części budynku.

Podczas standardowego odbioru nie możemy rozebrać fragmentu ściany tylko po to, aby sprawdzić, czy przewód został prawidłowo poprowadzony. Nie możemy również skuć posadzki, żeby obejrzeć izolację albo instalację znajdującą się pod nią.

Niektóre nieprawidłowości mogą ujawnić się dopiero podczas użytkowania nieruchomości. Przykładem mogą być przecieki występujące tylko przy określonych warunkach atmosferycznych, problemy z instalacją pojawiające się pod obciążeniem, okresowe zawilgocenia czy nieprawidłowości związane z pracą budynku.

Dlatego nawet bardzo dokładny odbiór techniczny nie jest gwarancją, że nieruchomość nie posiada żadnej wady ukrytej.

Jego zadaniem jest wykrycie możliwie dużej liczby nieprawidłowości, które można zidentyfikować przy zastosowaniu dostępnych metod, urządzeń i bez ingerowania w konstrukcję oraz wykończenie nieruchomości.

Zdecydowanie tak.

Fakt, że podczas odbioru technicznego nie możemy zajrzeć do każdego przewodu czy zobaczyć wszystkich warstw ukrytych pod posadzką, nie zmienia tego, jak wiele nieprawidłowości można wykryć jeszcze przed przejęciem nieruchomości.

Kluczowe jest jednak właściwe rozumienie roli odbioru.

Profesjonalny odbiór techniczny nie powinien dawać fałszywego poczucia, że sprawdzone zostało absolutnie wszystko. Powinien natomiast dać kupującemu możliwie dokładną wiedzę o stanie nieruchomości w zakresie, który można zweryfikować w dniu kontroli.

W Pink Helmet podczas odbiorów mieszkań i domów sprawdzamy dostępne elementy nieruchomości, wykonujemy możliwe pomiary i wskazujemy zauważone nieprawidłowości. Jeżeli określonego elementu nie można rzetelnie zweryfikować – ze względu na brak mediów, warunki pomiarowe, brak dostępu czy charakter samej instalacji – również o tym informujemy.

Bo dobry odbiór techniczny to nie tylko lista znalezionych usterek.

To także świadomość co zostało sprawdzone, w jakich warunkach zostało sprawdzone i czego na tym etapie nie da się jednoznacznie ocenić.

Dzięki temu kupujący może podejmować dalsze decyzje dotyczące swojej nieruchomości w oparciu o fakty, a nie wyłącznie o zapewnienie, że „wszystko jest w porządku”.

Jeżeli poszukujesz fachowca do odbioru mieszkania lub domu w Piasecznie, Górze Kalwarii, Konstancinie-Jeziornie, Nowych Falentach, Nowej Woli, Mysiadle, Warszawie (m.in. Ursynów, Mokotów, Bemowo) zapraszamy serdecznie do Pink Helmet.